Guía de Propiara

Arranque: tu portafolio en el sistema

Se hace una sola vez. Los pasos 1 a 3 dejan la estructura (empresas, cuentas, propiedades, contratos y criterios fiscales) y los pasos 4 a 7 cargan tu primer mes. Puedes avanzar por partes: nada de lo que subas borra lo que ya está.

Entra al sistema y activa tu acceso

EquipoInvita el dueño; entran todos
Al contratar, nosotros creamos tu organización y tu usuario de dueño. Tú invitas al resto del equipo desde Equipo: escribes el correo de cada persona y eliges su rol (ver Roles y permisos). Después, cada persona:
1. Abre el sistema y elige «Crear cuenta» con el mismo correo con el que la invitaste. Al hacerlo queda ligada a tu organización con su rol, sin pasos extra.
2. Entra con su correo y su contraseña (mínimo 8 caracteres) y presiona Entrar.
3. Captura el código de 6 dígitos que le llega por correo y presiona Verificar. El código vence en 10 minutos; si no llega, revisa spam o usa Enviar otro código (uno por minuto).
Cada inicio de sesión pide un código nuevo, y mientras no se captura, el sistema no muestra ningún dato. Si alguien olvida su contraseña, usa «¿Olvidaste tu contraseña?» y recibe un enlace para crear una nueva.
Si aparece «Cuenta sin acceso»Ese correo todavía no está invitado. El dueño lo invita desde Equipo con el correo exacto; si la persona ya había creado su cuenta, queda dentro en ese momento.

Llena la plantilla de carga inicial

Importar ExcelDueño

Es la forma más rápida de cargar todo tu portafolio. En la sección «Plantilla oficial (recomendado)»:

Presiona Descargar plantilla. Bajas el archivo Plantilla_carga_inicial.xlsx, con una hoja de Instrucciones, una de Resumen y nueve hojas de datos.
Llénala. Empieza por «Empresas» y «Propiedades», que son las únicas indispensables; lo demás lo puedes agregar después.
Súbela y revisa la pantalla «Revisa antes de guardar». Ahí ves, por hoja, cuántos registros son nuevos y cuántos se actualizan, las filas con errores (que se omiten) y los avisos.
Presiona Guardar en el sistema.

Cómo leer la plantilla

Los encabezados están en la fila 4. Naranja con asterisco es obligatorio; azul, opcional; gris, se calcula solo.
La fila 5, en amarillo, es un ejemplo y no se guarda mientras su primera celda empiece con «Ejemplo». Tus datos van desde la fila 6.
Montos como 18000 o 18,000.00; fechas como día/mes/año. RFC, número de cuenta y CLABE, como texto, para que Excel no les quite dígitos.
La hoja «Resumen» se calcula sola mientras llenas: cuántas empresas, cuentas, propiedades, inquilinos y contratos llevas, y las sumas de valor, renta, cartera, gastos, activos y deudas.

Hoja	Obligatorio	Opcional y notas
1 Empresas	Razón social, nombre corto, régimen fiscal (persona moral, RESICO, persona física en arrendamiento o actividad empresarial)	RFC (indispensable para cargar facturas), tipo de persona, notas
2 Cuentas bancarias	Razón social, banco, número de cuenta	CLABE, alias, moneda, notas
3 Propiedades	Razón social, desarrollo o nombre, tipo, estatus (rentado, disponible, uso propio, vendido), superficie, valor de mercado	Número o interior, dirección o giro, ciudad, estado, renta pedida si está disponible, mantenimiento, fecha y costo de adquisición (para la depreciación), claves catastrales. El precio por m² se calcula solo.
4 Inquilinos	Razón social que le renta, inquilino, forma de pago (transferencia a cuenta cargada, otra cuenta o efectivo)	RFC, contacto, teléfono, correo, si requiere factura, uso de CFDI, si te retiene impuestos, aval
5 Contratos	Razón social, propiedad, inquilino, renta mensual sin IVA, IVA (16%, 8% frontera o exento casa habitación), inicio, vencimiento	Mantenimiento, incremento anual (INPC, fijo o ninguno), depósito en garantía, día de pago. El IVA, el total y el plazo se calculan solos.
6 Cartera vencida	Razón social, inquilino, mes que debe, monto adeudado con IVA, estatus de cobranza	Propiedad, fecha límite. Los días de atraso se calculan solos.
7 Gastos fijos	Razón social, concepto, categoría, monto, periodicidad	Propiedad, notas. El equivalente mensual se calcula solo.
8 Otros activos	Tipo, descripción, monto	Deudor o institución, tasa, fecha. Un préstamo otorgado aparece en Portafolio, pestaña Préstamos.
9 Deudas	Tipo, descripción, saldo actual	Acreedor, tasa, pago mensual, vencimiento, garantía

Súbela las veces que quierasLa carga nunca borra: empata con lo que ya existe y crea o actualiza. Una propiedad solo queda como rentada si tiene su renglón en «5 Contratos»; si llega sin él, el sistema te avisa que su renta quedaría en cero.

Revisa tus supuestos fiscales y contables

SupuestosDueño y Contador
Son los criterios con los que el sistema calcula resultados e impuestos. Vienen con valores de fábrica razonables; conviene que tu contador los confirme una vez.
- Razones sociales: régimen de cada empresa y, si paga una tasa efectiva distinta, su «Tasa ISR» propia y sobre qué se calcula (utilidad, ingresos o 65% de ingresos).
- Gastos fijos y provisiones: predial, seguros, vigilancia y lo que pagues con regularidad, con su periodicidad; el sistema calcula el equivalente mensual.
- Depreciación de construcciones: qué porcentaje del costo es construcción (60% de fábrica) y la tasa anual (5%, art. 34 de la LISR). Los terrenos y proyectos no se deprecian.
- Estimación de incobrables: qué porcentaje de cada adeudo das por perdido según su antigüedad. De fábrica: 0% por vencer y hasta 30 días, 10% de 31 a 60, 25% de 61 a 90 y 50% de más de 90.
- Costo de adquisición por propiedad: costo y fecha de compra de cada inmueble, para su depreciación.
Los cambios se guardan al salir de cada campo.
ConsejoLa boleta del predial separa el valor del terreno y el de la construcción. Úsala para ajustar el porcentaje de construcción de cada propiedad.
Sube tu primer estado de cuenta

Bancos › Subir estado de cuentaDueño y Contador
Elige uno o varios archivos. Hay tres formas, según tu banco:
- Banorte y Bankaool: el PDF se lee al instante.
- Cualquier otro banco: el PDF se lee con inteligencia artificial. Tarda alrededor de un minuto y queda marcado «leído con IA».
- Excel o CSV de tu banca en línea: eliges la cuenta, escribes los saldos inicial y final si el archivo no los trae, y adjuntas el PDF del estado de cuenta como soporte. Un archivo por mes.
Antes de importar, el sistema comprueba que saldo inicial + depósitos − retiros = saldo final, al centavo, y que los depósitos y retiros coincidan con los totales del banco. Cada comprobación se ve con su palomita. Si algo no cuadra, no importa nada. Después presiona Importar.
Qué detiene una cargaUna cuenta que no está registrada (dala de alta en la plantilla o en Supuestos), un estado de cuenta que ya se había subido, o subir los movimientos sin su PDF. El PDF original queda guardado y se puede abrir desde «Estados de cuenta subidos».
Sube tus facturas

Facturas (CFDI)Dueño y Contador
Arrastra a la zona de carga los XML sueltos, una carpeta completa o el zip que descargas del SAT (también acepta zips dentro de zips). Puedes sumar varias selecciones antes de guardar.
- Agrega la metadata del SAT (el archivo .txt de la descarga masiva). Con ella el sistema sabe qué facturas existen aunque no tengas su XML, y cuáles están canceladas.
- Cada XML se asigna a su empresa por el RFC. Una empresa sin RFC registrado no recibe facturas.
- La pantalla «Resultado de la lectura» te dice cuántas son nuevas, cuántas completan facturas que solo estaban en la lista del SAT, cuántas ya estaban cargadas y cuáles se rechazaron y por qué.
- Presiona Guardar. Un XML que ya se subió no se vuelve a cargar, y el original no se puede reemplazar.
Clasifica tus primeros movimientos

Bancos › Por clasificarDueño y Contador
El primer mes es el que más trabajo lleva, porque el sistema todavía no conoce a tus inquilinos ni a tus proveedores. En cada movimiento presiona Clasificar y elige:
- Categoría y subcategoría (por ejemplo, gastos de la propiedad › mantenimiento).
- El arrendatario, en los cobros de renta y en las comisiones de arrendamiento. En «Renta / mantenimiento cobrado» es obligatorio.
- La institución, en inversiones y créditos.
- El mes al que corresponde, si no es el de la fecha.
Marca «Recordar: cuando la descripción contenga…» con el texto que identifica a ese pago. Se crea una regla, se aplica en ese momento al resto de los pendientes y, a partir del mes siguiente, ese tipo de movimiento llega ya clasificado.
Captura saldos de arranque y contratos

Conciliación y cobranzaPortafolioDueño y Administrador
Para que la cobranza sea correcta desde el primer mes, el sistema necesita saber quién te debía al empezar y cuándo vence cada contrato.
- Adeudos al arranque: en la hoja «6 Cartera vencida» de la plantilla, o en Conciliación y cobranza, sección «Saldos iniciales y ajustes manuales», con Agregar adeudo.
- Fechas y PDF del contrato: en la hoja «5 Contratos», o en Portafolio: clic en la propiedad rentada y «Capturar datos del contrato» (inicio, vencimiento, incremento anual, depósito, día de pago) y «Subir PDF del contrato».
- Cobros del primer mes: en Conciliación y cobranza, «Cobros de otro mes», eliges el mes y el sistema los genera con las rentas del Portafolio.
Con las fechas de los contratos se activan los avisos de vencimientos (90 días antes) y de incrementos de renta.
Listo para operarCon estos siete pasos tienes tu primer mes cargado. A partir de aquí, cada mes sigue el orden de la siguiente sección.

Cada mes: del banco al cierre

Una vez cargado el portafolio, el mes se trabaja en este orden. Los primeros ocho pasos dejan la información completa; el último la revisa y la cierra con candado.

El orden del mes

Sube los estados de cuentaDe cada cuenta, en Bancos › Subir estado de cuenta.
Clasifica lo nuevoEn Por clasificar. Cada mes quedan menos, gracias a las reglas.
Sube las facturas del mesXML y metadata del SAT. Revisa el semáforo de las PPD.
Decide el IVA dudosoEn IVA del mes: acredita o va al costo, con motivo.
Prepara la DIOTConfirma tipos de operación y descarga el archivo .txt.
Revisa el cruce con el bancoAclara cada hallazgo con su motivo.
Arma la caja chicaAprueba con qué facturas se ampara cada reembolso.
Confirma cobros fuera del bancoEfectivo y otras cuentas, en Conciliación.
Cierra el mesLos cinco pasos de Cierre del mes y el candado.

Plazos que el sistema te recuerdaLos complementos de pago vencen el día 5 del mes siguiente al pago. La DIOT vence el último día del mes siguiente.

Los cinco pasos de Cierre del mes

La pantalla Cierre del mes muestra una barra con «N de 5 pasos listos». Cada paso se pone en verde solo, cuando se cumple su condición.

Paso	Se marca listo cuando…	Qué haces ahí
1. Sube los estados de cuenta del banco	Cada cuenta que alguna vez tuvo estado de cuenta tiene uno que cubre el mes	Ves cada cuenta con ✓ o pendiente, y un acceso directo a «Subir PDF»
2. Clasifica los movimientos nuevos	No queda ningún movimiento del mes sin clasificar	Abres los pendientes con «Clasificar»
3. Confirma los cobros de otra cuenta y en efectivo	Ningún inquilino que paga fuera del banco tiene saldo sin revisar	Por inquilino, «✓ Sí pagó» (registra el pago) o «No pagó» (deja constancia). Si pagó otra cantidad, lo marcas en Conciliación
4. Revisa quién no pagó	Ningún inquilino que paga al banco tiene saldo sin revisar	«Dar por revisado», uno por uno o todos. No les suma deuda: deja constancia de que ya los viste. Abajo ves quién ya se puso al corriente
5. Genera los cobros del mes siguiente	Ya existen los cobros del siguiente mes	«Generar cobros»: renta y mantenimiento con IVA de cada propiedad rentada. Repetirlo no duplica

Los pasos 3 a 5 los ejecutan el dueño y el administrador. Los demás roles ven el avance.

Cerrar, comparar, reabrir y entregar

Cerrar el mes

Con los cinco pasos en verde aparece 🔒 Cerrar. Al confirmar:

Candado: ya no se pueden cambiar movimientos, cobros, pagos, ajustes, decisiones de IVA y DIOT, caja chica ni aclaraciones de ese mes. Una factura que llega tarde sí se puede cargar.
Cifras del cierre: se guardan los resultados, el IVA, la DIOT campo por campo, la cobranza y los saldos de bancos de cada empresa.
Resumen por correo: los dueños reciben una vez el resumen del mes, con lo más importante: cuánto se ganó, quién debe y qué requiere atención.

Si algo mueve un mes cerrado

Cierre compara siempre las cifras guardadas con el cálculo de hoy.

Si todo coincide: «✓ Las cifras coinciden con las del cierre».
Si no, te muestra qué cambió, el antes y el ahora, por ejemplo por una factura tardía o un cambio de supuestos. Puede requerir una declaración complementaria: revísalo con tu contador.

Reabrir

Solo el dueño, con Reabrir y un motivo por escrito, que queda en la bitácora. Al terminar se vuelve a cerrar.

Paquete del mes para tu contador o auditor

📦 Paquete del mes (Excel) descarga, en cualquier momento, un libro con: índice y estado del mes; movimientos con su estado de cuenta, clave de rastreo y código agrupador del SAT; facturas con UUID, vigencia y decisión de IVA (quién, cuándo y por qué); cobranza por inquilino; estado de resultados; IVA por empresa; cifras del cierre contra hoy; aclaraciones; y la bitácora del mes.

Las pantallas, una por una

En el orden del menú del sistema. En casi todas hay un selector de mes arriba; es uno solo para todo el sistema, así que al cambiarlo en una pantalla cambia en todas. Si no estás en el mes más reciente, verás un acceso para regresar a él.

Dashboard

Cómo va el mes y qué requiere tu atención. Cualquier número se abre en un panel lateral con su detalle.

Indicadores principales

Ingresos del mes, utilidad neta, cobranza del mes (porcentaje al cierre y lo que llegó después) y valor del portafolio.
Cada uno con su tendencia contra el mes anterior y una gráfica pequeña de los últimos meses.

Requiere tu atención

Pendientes con nombre y monto: mes sin cobros, estados de cuenta faltantes, hallazgos del cruce, movimientos sin clasificar, inquilinos sin pago, cobros por confirmar, contratos por vencer en 90 días, incrementos de renta del mes, rezago y complementos de pago por vencer.
Cada pendiente lleva a donde se resuelve, y se puede aclarar «este mes» o «siempre», con motivo.
Si no hay nada: «✓ Todo al día».

Secciones de detalle

Resultados: NOI, gastos, mes típico y proyección a 12 meses.
Cobranza: por cobrar, rezago, litigio y concentración en los cinco principales inquilinos.
Portafolio por tipo: ocupación, las cinco propiedades más y menos rentables.
Contratos y oportunidades: costo de lo vacío, rentas bajas, plazo promedio restante.
Patrimonio: activos, deudas, préstamos, inversiones y saldo por cuenta.
Flujo de efectivo: operación, inversión y financiamiento por empresa, y su cuadre contra el saldo del banco.

Resumen del mes

El dueño ve la vista previa del correo, lo envía y administra a quién más le llega.

Cierre del mes

Los cinco pasos del mes en orden, el candado, la comparación con las cifras del cierre y el paquete para tu contador. Está explicada a detalle en Los cinco pasos del cierre.

Conciliación y cobranza

Lo que facturaste en el mes contra lo que cobraste, inquilino por inquilino. Cada pago se aplica primero al mes más viejo que el inquilino tenga abierto.

Vista del mes

Facturado del mes, cobrado al cierre, pendiente del mes y rezago de meses anteriores.
Estatus por inquilino: pagado, pagó después del cierre, su pago cubrió meses anteriores, por confirmar, sin pago, pago incompleto o en litigio.
Generar los cobros del mes siguiente, o los de cualquier otro mes.
Editar los cobros del mes: alta, cambio y baja, con su IVA.

Marcar cobrado

Para pagos que no salen en un estado de cuenta cargado (efectivo u otra cuenta): monto con IVA, fecha, forma de pago, a qué mes se abona y una nota obligatoria. Queda quién y cuándo lo marcó, y se puede quitar.

Estado de cuenta por inquilino

Total por cobrar, vencido, en litigio y pagos sin aplicar.
Antigüedad del saldo por columnas y filtro «Solo con saldo».
Al abrir un inquilino ves cada cargo y a qué se aplicó cada pago.

Saldos iniciales y ajustes

Adeudos de arranque y notas de cobranza con estatus: en gestión, convenio de pago, legal o litigio, incobrable, pagada.
Cobros de otros meses recibidos en el mes.

Facturas (CFDI)

Todas tus facturas emitidas y recibidas, con un semáforo de las que se pagan en parcialidades (PPD) contra sus complementos de pago.

Carga y filtros

Carga de XML, carpetas, zip del SAT y metadata (ver el paso 5 del arranque).
Filtros por mes, empresa y emitidas o recibidas.
Indicadores: PPD del mes en verde, amarillo o rojo; cartera de complementos; PUE del mes; por revisar.

Detalle de cada factura

UUID, contraparte, método y forma de pago, importes, moneda y tipo de cambio, conceptos con cuenta predial y parcialidades.
Ver el XML original, marcar como resuelto con nota y reabrir.

Pestañas

PPD · semáforo: incluye las de meses anteriores que siguen abiertas.
PUE y otros.
Complementos: agrupados por mes del pago, con los que se emitieron fuera de plazo.
Cartera: por antigüedad, 0-30, 31-60 y más de 60 días.
Revisiones: observaciones del sistema, facturas que están en la lista del SAT pero sin XML, y pagos aplicados a facturas de meses anteriores.

Portafolio

Tus propiedades por razón social, sus inquilinos, contratos, escrituras y los préstamos otorgados.

Pestañas

Una por empresa: tabla con renta, mantenimiento, precio, rendimiento y vencimiento del contrato, con búsqueda y filtro por estatus.
Contratos y oportunidades: plazo promedio restante de los contratos, los que vencen en 90 días, costo de lo vacío, rentas por debajo de la referencia, vencimientos e incrementos.
Inquilinos: alta y edición; asignar propiedad.
Documentos: claves catastrales, escritura y contrato de cada propiedad (ver, subir y cambiar) y Descargar todo en ZIP con carpetas por empresa y la lista de lo que falta.
Préstamos: resumen por deudor, a terceros o entre empresas del grupo, y cada disposición con su tasa.

Ficha de la propiedad

Cifras en vivo: renta por m², IVA, neto, precio por m² y rendimiento contra la referencia.
Datos generales, hasta cinco claves catastrales, superficie y estatus.
🔑 Rentar esta propiedad: inquilino nuevo o existente, inicio, plazo, incremento, depósito y día de pago, y si se agrega el cobro de este mes.
🚪 Desocupar, con la fecha de salida.
Contrato y escritura en PDF (hasta 45 MB) y notas.
Una propiedad no se borra: se marca como vendida, y su historia se conserva.

Estado de resultados

El estado de resultados gerencial de cada empresa y del grupo, en el formato del sector inmobiliario y sin IVA.

Estructura

Renta potencial bruta, menos vacancia, igual a renta contratada.
Más mantenimiento y recargos; menos rentas en litigio e incobrables: ingreso efectivo.
Menos gastos de las propiedades: NOI, con su margen.
Menos administración: EBITDA.
Menos depreciación y amortización de comisiones de arrendamiento; más o menos intereses y partidas no recurrentes: utilidad antes de ISR.
Menos ISR estimado: utilidad neta; y debajo, retiros de socios y utilidad retenida.

Funciones

Indicadores de NOI, EBITDA, ISR estimado y utilidad neta.
«Mes típico»: el mes sin partidas extraordinarias, con la provisión promedio de reparaciones, para comparar con calma.
Cada renglón se abre con su detalle.
Avisos de mes sin cobros, de un posible gasto contado dos veces y de estados de cuenta faltantes.

Sobre el ISREs una estimación gerencial para saber cuánto te queda; no es tu pago provisional. Ese lo calcula y presenta tu contador.

IVA del mes

El IVA en base de flujo de cada empresa, con el respaldo de cada peso, y la DIOT lista para cargar en el SAT.

Cálculo

IVA trasladado cobrado, acreditable del mes, IVA que te retuvieron y que tú retuviste, y el resultado: a cargo o saldo a favor.
Cuánto podría bajar el impuesto si lo que está por confirmar sí se acredita.
«Contra el banco»: lo que entró al banco contra lo que amparan los complementos y las facturas PUE, con su diferencia.

Decisiones de IVA

En «Acreditable», cada factura dudosa se decide: Sí acredita o No acredita · va al costo, con motivo. El sistema ofrece aplicar el mismo criterio a todas las facturas de ese proveedor.

DIOT

Por empresa: tipos de operación sugeridos que confirmas con un clic, retenciones faltantes y facturas por confirmar.
Tabla por proveedor y Excel de revisión.
Descargar DIOT (.txt) en el formato vigente del SAT, que se activa cuando no queda ninguna decisión pendiente.

Apoyo, no declaraciónEsta pantalla prepara la información. Quien presenta la declaración es tu contador.

Cruce con el banco

Lo que entró y salió del banco contra las facturas que lo amparan, para que nada quede sin comprobante.

Cómo amarra

Cobros: por RFC del inquilino, monto y fecha.
Pagos a proveedores: por clave de rastreo, RFC o CLABE cuando el movimiento los trae; si no, por monto y fecha, y entonces lo presenta como sugerencia.
Indicadores: lo que entró, lo amparado por facturas, la diferencia y los hallazgos.

Hallazgos

Cobro sin factura, monto que no cuadra, comprobante sin depósito, factura cancelada pero cobrada, factura sin salida del banco, comisiones bancarias sin factura y reembolsos sin armar o con faltante.
Filtros por importancia: revisar, vale la pena mirarlo, menor.
Aclarar con motivo, solo este caso o siempre; y reabrir lo aclarado.

Caja chica

Cada reposición de gastos a una persona, explicada con las facturas que la amparan, y lo que no tiene comprobante, declarado.

Cómo se usa

Marca quién recibe reembolsos, eligiendo una salida del banco a esa persona.
Cada mes, el sistema propone qué facturas amparan cada reembolso.
Revisa la propuesta: marca facturas y agrega pagos sin factura (concepto, monto, si es no deducible o tiene otro comprobante, y motivo).
La suma se ve en vivo: cuadra, faltan o te pasaste. Después, Aprobar grupo.

Lo que obtienes

Indicadores: repuesto, amparado, sin comprobante y por revisar.
Estado de cada reembolso: confirmado, propuesto, parcial o por armar.
En resultados, el gasto se reparte por tipo de compra (combustible, limpieza, papelería, trámites…) y sin el IVA que acreditas.
Lista de facturas chicas que ningún reembolso reclama.

Bancos

Todo lo que viene de tus estados de cuenta, en cuatro pantallas.

Subir estado de cuenta

PDF de cualquier banco, o Excel o CSV con su PDF (ver el paso 4 del arranque).
Cada comprobación de saldos con su palomita, y nada se importa si no cuadra.
Historial de estados de cuenta subidos, con su PDF.

Por clasificar

Los movimientos que ninguna regla reconoció. El menú muestra cuántos quedan.
Clasificar y «Recordar» para crear la regla.

Movimientos

Todos los movimientos, con filtros por mes, cuenta y categoría, y totales de entradas y salidas.
En verde lo confirmado por una persona; en azul lo clasificado por una regla.
Cambiar un movimiento ya confirmado pide el motivo y lo guarda.

Reglas aprendidas

Qué texto busca cada regla, si aplica a entradas o salidas, cómo clasifica y su prioridad (gana la de número menor).
Activar, desactivar o borrar reglas.

Supuestos

Los criterios con los que se calculan resultados e impuestos, y los datos de base de tus empresas.

ISR por régimen, de referencia.
Razones sociales: régimen, tasa ISR propia y base de cálculo.
Cuentas bancarias de cada empresa.
Gastos fijos y provisiones, con su periodicidad y equivalente mensual.
Provisión de reparaciones para el mes típico.

Pagos anuales ya provisionados (predial y seguro): compara lo provisionado con lo pagado y ajusta los meses siguientes sin tocar los pasados.
Depreciación de construcciones y costo de adquisición por propiedad.
Estimación de incobrables por antigüedad.
Partidas no recurrentes, que entran debajo del EBITDA.
Otros activos, deudas y créditos; con deudas capturadas, el Dashboard muestra tu patrimonio neto.

Importar Excel

Carga y actualización masiva del portafolio.

Plantilla oficial de carga inicial (ver el paso 2 del arranque).
Descargar portafolio en Excel para editarlo y volverlo a subir con los cambios. Siempre muestra antes qué unidades son nuevas, cuáles se actualizan y cuáles no cambian.
Nunca borra propiedades: solo agrega y actualiza.

Bitácora de cambios

Quién cambió qué, cuándo y el valor anterior y el nuevo. Nadie la puede modificar ni borrar.

Filtros por tipo de registro, usuario y rango de fechas.
Cada renglón: cuándo, quién, si fue alta, cambio o baja, el registro y los valores antes y después.
Se conserva al menos cinco años, como pide el art. 30 del CFF.

Equipo

Quién entra al sistema y con qué rol. Solo la ve el dueño.

Invitar: correo y rol. Si la persona ya tiene cuenta, entra en ese momento; si no, al crearla con ese correo.
Invitaciones pendientes, que se pueden cancelar.
Qué puede hacer cada rol, a la vista al invitar.

Lista del equipo con correo, rol, fecha de alta y último acceso.
Cambiar rol y Quitar acceso, siempre con motivo, que queda en la bitácora.
Nadie se puede quitar a sí mismo y la organización nunca se queda sin dueño.

Roles y permisos

Cada persona entra con un rol. Los permisos los hace cumplir la base de datos, no solo la pantalla, así que nadie puede hacer más de lo que su rol permite.

Función	Dueño	Contador	Administrador	Solo lectura	Auditor
Ver Dashboard, Cierre, Conciliación, Facturas, Portafolio, Resultados, Bancos y Supuestos	✓	✓	✓	✓	✓
Ver valor de mercado y precios	✓	–	–	✓	✓
Subir estados de cuenta, clasificar y administrar reglas	✓	✓	–	–	–
Subir facturas, decidir IVA y DIOT, aclarar el cruce, caja chica	✓	✓	–	–	–
Supuestos fiscales: régimen, tasa ISR, depreciación, incobrables, no recurrentes	✓	✓	–	–	–
Empresas, cuentas, gastos fijos, activos y deudas	✓	–	–	–	–
Propiedades, inquilinos, contratos y escrituras	✓	–	✓	–	–
Cobranza: marcar cobrados, generar cobros y cerrar el mes	✓	–	✓	–	–
Reabrir un mes cerrado	✓	–	–	–	–
Importar Excel	✓	–	Solo portafolio	–	–
Resumen mensual por correo	✓	–	–	–	–
Equipo: invitar, cambiar roles y quitar acceso	✓	–	–	–	–
Bitácora de cambios	✓	–	–	–	✓
Paquete del mes en Excel	✓	✓	✓	✓	✓

Una combinación típica: el dueño con acceso total, el contador externo para lo fiscal, el administrador de inmuebles para cobranza y contratos, y el auditor solo cuando hay revisión.

Lo que Propiara no hace

Para que sepas qué sigue en manos de tu contador, de tu banco o tuyas.

Fiscal

No timbra facturas ni complementos de pago: subes los XML que ya emites y recibes.
No presenta declaraciones. La DIOT se descarga como archivo para que tu contador la cargue en el SAT.
El ISR es una estimación gerencial, no tu pago provisional: no usa coeficiente de utilidad ni amortiza pérdidas.

Bancos y cobranza

Lectura directa del PDF: Banorte y Bankaool. Otros bancos, con IA (hasta 30 lecturas al mes por organización y PDF de hasta 12 MB) o con Excel o CSV.
No se conecta a tu banca en línea: tú subes el estado de cuenta.
Los cobros en efectivo o a cuentas sin estado de cuenta cargado no se pueden comprobar con el banco: se registran a mano, con nota y con quién lo hizo.

Glosario

CFDI: La factura electrónica. El sistema lee su XML.
PUE: Pago en una sola exhibición: la factura se paga al emitirse y su IVA cuenta en ese mes.
PPD: Pago en parcialidades o diferido: el IVA cuenta cuando se paga, según su complemento de pago.
Complemento de pago: El CFDI que comprueba el pago de una factura PPD. Vence el día 5 del mes siguiente.
Metadata del SAT: La lista de todas tus facturas que da la descarga masiva del SAT, con su estatus de vigente o cancelada.
DIOT: Declaración informativa de operaciones con terceros: el IVA pagado a cada proveedor.
NOI: Ingreso operativo neto: lo que dejan las propiedades después de sus propios gastos, antes de administración, depreciación, intereses e impuestos.
EBITDA: La utilidad antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización.
Vacancia: La renta que dejan de generar los inmuebles disponibles, valuada a su renta de mercado.
Rezago: Lo que un inquilino arrastra de meses anteriores.
Regla aprendida: Un texto del estado de cuenta asociado a una clasificación. Se crea al clasificar con «Recordar».
Candado del mes: Al cerrar, el mes ya no admite cambios. Solo el dueño lo reabre, con motivo.

¿Quieres verlo con tus propios números?

En la demo cargamos un estado de cuenta tuyo y recorremos juntos un cierre completo.

Agenda una demo

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Cada mes: del banco al cierre

El orden del mes

Los cinco pasos de Cierre del mes

Cerrar, comparar, reabrir y entregar

Cerrar el mes

Si algo mueve un mes cerrado

Reabrir

Paquete del mes para tu contador o auditor

Las pantallas, una por una

Indicadores principales

Requiere tu atención

Secciones de detalle

Resumen del mes

Vista del mes

Marcar cobrado

Estado de cuenta por inquilino

Saldos iniciales y ajustes

Carga y filtros

Detalle de cada factura

Pestañas

Pestañas

Ficha de la propiedad

Estructura

Funciones

Cálculo

Decisiones de IVA

DIOT

Cómo amarra

Hallazgos

Cómo se usa

Lo que obtienes

Subir estado de cuenta

Por clasificar

Movimientos

Reglas aprendidas

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Lo que Propiara no hace

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